Holnapután szavaz az ellenzéki többségű XV. kerület képviselőtestület, hogy segédkezzen-e a NER-kedvenc Bayer Construct vállalatnak egy újabb óriásprojekt megvalósításában. Szilas Liget néven óriási lakótelepet építhetnének Újpalota és a Szilas-patak közé, és ezért nagyon kevés ellentételezést kapna a kerület. A háttéralkudozásban a Zuglóban már bizonyított Horváth Csaba is felbukkant. A DK-s polgármester mégis támogatja a megállapodást, mondván, a kormány úgyis eltakarít minden akadályt az építkezés elől.
Máig központi kérdés, hogy a terület milyen városépítészeti értékeket és közlekedési terhelést hoz magával. A területre vonatkozóan a kerületet sokpárti ellenzéki szövetség irányítja, a szavazás eredménye azonban mai napig bizonytalan. A beruházó a kormánytól minden segítséget megkap - legalábbis áprilisig biztosan -, mivel a Szilas Liget lakóparkot a Bayer Construct építi. A cég egyaránt hivatkozik a geotermikus kútfúrás engedélyére, és arra, hogy a lakások jelentős része Otthon Start-kompatibilis, kedvező árú ingatlan lesz, vagyis az államilag támogatott hitel fűti az építkezést.
Megközelítés és helyszín viszonyulása a városhoz meghatározó témákat vet fel. A XV. kerület helyszínének igazi városszél, a Szentmihályi út túloldalán, a Pólus Center és a World Mall között található területet a Bayer már korábban körbekerítette. A makett egy elmaradt késő Kádár-kori lakótelepépítés dokumentuma: a Szilas Liget projektje az 1980-as években eltervezett, zöldebb és emberközeli környezetet ígért, de ma sokkal sűrűbb és tömegességnélküli megoldást mutat. A Szilas-patak körül fekvő területek azonban ma erdős, vizes élőhelyekkel határoltak, és a patakon belüli üres területen lehetne olyan lakófunkció, amely kompaktabbá teszi a várost, miközben ökológiai érdekeket nem sért.
Az előkészítő lépések, a telek átminősítéséről szóló javaslatok és a fővárosi intézkedések körüli viták kettős képet mutatnak a lakóparkról. Május 13-án született a polgármester által jegyzett előterjesztés a Fővárosi Településterv véleményezése kapcsán, amely többek között a Bayer-telek átminősítését is célozta. A büdzsében szereplő kiemelt rendeletek azonban a fővárosi jogszabályokat is felülírják. A kerület részéről a polgármester és a főépítészi iroda képviselői úgy vélik, hogy a telket lakóövezetbe lehet sorolni, sőt a végcél a közlekedési és zöldinfrastruktúra megfelelő biztosítása. Ugyanakkor a kormányzati kiemelő rendeletek megkérdőjelezik ezt a lehetőséget, és a területet a hosszú távú közlekedési terhelés szempontjából kedvezőtlennek tartják.
A beruházó a telket többek között olyan érdekek mentén tekinti fontosnak, amelyek a lakások eladhatóságát növelik. A látványtervek és a kiemelt projektek rendszere alapján a beruházás környezetét és közlekedését próbálják úgy rendezni, hogy minimalizálják a beépítés negatív hatásait, miközben maximalizálják a hasznot. A polgármester álláspontja szerint a telek nem felel meg a rozsdaövezet kritériumainak, mert a beépítés klasszikus zöldmezős beruházás lenne. Ugyanakkor a Rozsdaövezet Bizottság értesítése szerint támogatják a beruházó kérését, hogy a telket rozsdaövezeti akcióterületté nyilvánítsák, ami áfa-visszaigénylési lehetőséget is jelenthet.
Az Önkormányzat és a beruházó között folytatott tárgyalások részletei szerint a megállapodástervezet kezdetben településrendezési szerződést jelentene, de a kiemelő rendeletek következtében fejlesztési megállapodássá módosulhat. Horváth Csaba és más korábbi zuglói szakemberek véleménye szerint a fejlesztési megállapodás jogszerűtlen elnevezése mögött valójában településrendezési szerződés áll. A kerület szerint azonban a megállapodásban közérdekű kötelezettségek és közcélú vállalások is szerepelhetnek, még ha ezek részben a beruházó működését támogatják is. A helyzet tehát összetett: ha a kiemelő rendelet kialakította mozgásteret, a kerület a tárgyalások során mindenképp keresi a közösségi előnyöket és védelmet.
A projekt mérete és összetettsége miatt a közlekedés és a közösségi infrastruktúra kiemelt figyelmet kap. A terület beépítése a városképben és közlekedési hálózatban komoly terhet jelenthet, különösen a Thököly út és Bosnyák tér közlekedésére, valamint az M3 autópálya közelében fekvő tervezett végállomások miatt. A jelenlegi tervek szerint a megvalósítás több mint 3000 lakással, több tömbbel és jelentős zöldfelületekkel járhat, ami a jelenlegi közlekedési és szolgáltatási rendszerekre nyomást gyakorol. A kerület és a főváros közötti egyeztetések során felmerültek a végállomások áthelyezésének, illetve a településrendezési tanulmányterv elkészítésének igényei, amelyek alapján a beruházó és az önkormányzat közösen vizsgálhatja a fenntartható közlekedés és a környezetvédelmi szempontokat.
A valóságban az építések nagy részét a középtávú városépítészeti szemlélet és az Önkormányzat érdekébe tartozó közlekedési fejlesztések határozzák meg. A Sáros utca és a Szilas-patak közötti terület nemzetközi példák alapján is felfogható úgy, mint egy olyan rész, ahol a lakótelep területének sűrűsége és a zöldfelületek közötti egyensúly kulcsfontosságú. A 1987-es tervhez viszonyítva a mostani megközelítés inkább a lakótelep-szerű tömbök és a minőségi közösségi terek kombinációját célozza, de az ökológiai és városképi szempontok között még sok a bizonytalan tényező.
Azonban a nyílást hagyó közmondat, hogy „az Otthon Start-program ára napfény” csak részben igazolható: a terület beépítésének hatása a fényviszonyokra és a lakótelepi közösségi tér minőségére is jelentős. A tervezés során az egyik legfontosabb kérdés a közlekedés és a zöldfelületek közötti összhang, továbbá az intézmények, szolgáltatások és közlekedési kapcsolatok mennyire lesznek képesek támogatni a növekvő lakónépességet. A kerület és a beruházó közti fejlesztési megállapodás prioritásai között találhatóak olyan kötelezettségek, melyek a szociális és közösségi infrastruktúra fejlesztésére vonatkoznak, és az önkormányzat számára lehetőséget nyújtanak a lakótelep élhetőségét javítani.
Várható átadások és példák alapján a paletta gazdag: a Metropol13 a XIII. kerületben, a Szeszgyár utca környéke és a Duna Terasz Vista összességében különböző eloszlású lakóházakat kínál, míg a GreenCity Nyíregyháza és a GreenTop projektek más városrészekben mutatnak energetikai korszerűséget és zöld tetőket. Ezek a példák segíthetnek megérteni, milyen lakóparkok és közösségi terek jönnek létre a budapesti agglomerációban, és hogyan lehetne a Szilas Liget projektet úgy formálni, hogy az ne csak a beruházó, hanem a közösség javát szolgálja.
Összességében a Szilas Liget tervének középpontjában a sűrű, élhető városszerkezet és a közlekedésbiztonság áll. A beruházás vizsgálata során felmerült: a kiemelő rendeletek és a fejlesztési megállapodások egyaránt meghatározzák a kerület jövőbeli fejlődési pályáját és a lakóközösségek életminőségét. A polgármesteri és alpolgármesteri körök a 65 méteres épületmagasság engedélyezésétől kezdve a parkolási és fényviszonyokról szóló kivételekig számos részletet vitatnak meg a testületben, hogy a Szilas Liget projekt a lehető legkívánatosabb és legélhetőbb legyen.
Válaszként a tervezés és az egyeztetések során a kerület hangsúlyozza, hogy a közösségi infrastruktúra, közlekedés és zöldterületek tervezése kiemelt figyelmet igényel. A beszámolók szerint a beruházó kötéseket vállal a közösségi terek és közlekedési kapcsolatok fejlesztésére, ugyanakkor ezek a kötelezettségek jórészt a beruházó érdekét szolgálják. A történet tanulsága, hogy a városi lakótelep-fejlesztések élhetősége és fenntarthatósága csak akkor valósítható meg, ha a közösség érdekét is észben tartják a döntéshozók és a beruházók munkája során.
| Fejlesztési szakasz | Átadási várakozás | Jellemzők |
|---|---|---|
| Szilas Liget - XV. kerület | 2028. IV. | 8 tömb, több mint 3000 lakás, lehetőség Otthon Start kedvezményekre |
| Metropol13 - XIII. kerület | 2025. II. | 281 lakás, zárt kert, közösségi terek |
| GreenTop - XIII. kerület | 2025. IV. | Környezettudatos, energiatakarékos megoldások |